[摘要] 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
租户擅自转租房屋房东可否解除租约
【案情】
2011年8月29日，甲方罗某与乙方余某签订租房合同一份，约定：甲方同意将一铺面租给乙方作为超市使用。时间从2011年10月12日至2014年10月12日止。租期3年，每月租金2500元，乙方每月12日前交纳租金。租赁期间，乙方未经甲方同意，不得擅自转租给第三方；如有违约，则赔付甲方房租2500元。租赁期间，双方不得擅自终止合同；如需提前解除合同，甲、乙双方均应提前45天通知对方，并经协商一致后方可终止合同。
2011年10月1日，余某与孙某签订一份租赁合同，约定将铺面的一部分租给孙某使用，时间从2011年10月1日起至2014年10月12日止。
在余某与罗某签订租赁合同之前，铺面已被分割为两个独立的部分，上述两份合同签订后，余某使用该铺面的西侧部分经营超市，孙某使用该铺面的东侧部分经营体育用品。
2012年11月，罗某对孙某在此经营提出异议，但余某不同意解除租房合同。于是，罗某诉至法院，请求：判令解除租房合同；余某与孙某退回铺面；余某支付罗某违约金2500元。
【分歧】
此案审理中存在两种处理意见。
种意见认为，余某擅自转租，应当将铺面退回给罗某。因为余某未经罗某同意，擅自将铺面的一部分转租给孙某经营体育用品，违反了合同的约定，应当解除合同。
第二种意见认为，余某虽然擅自将铺面的一部分转租给孙某，但罗某明知道存在转租的行为而没有在期限内提出异议，所以应当保护第三人孙某的合法权益，维护交易稳定。
【评析】
余某在与罗某签订租房合同后，又与第三人签订租赁合同，将其租赁的门面的一部分租给孙某，存在转租行为。罗、余双方签订的租房合同，是双方真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，属有效协议，双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。
因此，余某违反租房合同的约定，将铺面的一部分转租给孙某使用，应当按合同约定向罗某支付违约金2500元。
另一方面，罗、余双方签订的合同约定余某将铺面作为开超市使用，而余某转租给孙某的铺面经营的是体育用品。
但根据法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
由于罗某提出异议已在1年后，而余某不同意解除合同，故法院对罗某解除租房合同、余某与第三人退回铺面的诉讼请求应不予支持。
蒋西凤
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